โนเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ แวลูเอชั่น จำกัด

วิธีการตั้งสมมุติฐานในการพัฒนา (Hypothetical  Development  Method)  หรือ วิธีการคิดจากมูลค่าคงเหลือ (Residual  Method)

            วิธีการนี้ เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า หรือโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยพิจารณาถึงศักยภาพที่ดิน หรือโครงการ โดยสมมุติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น โดยสมมุติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดิน หรือมูลค่าโครงการตามที่ได้ก่อสร้างไปแล้ว  เขียนเป็นสูตร คือ 

“มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ   =  มูลค่าที่ดิน

  (ต้นทุนที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้)” 

วิธีประเมินโดยการสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Computer  Assisted  Mass  Appraisal)

            CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (Multiple Regression Analysis) มาช่วย ทั้งนี้ ใช้มากในการประเมินที่ดินจำนวนมาก ๆ นับร้อยนับพันแปลงในคราวเดียวกัน เช่น เพื่อการเวนคืน การจัดรูปที่ดิน เป็นต้น

การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าของทรัพย์สิน      

ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด หรือวิธีการต้นทุน  แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธี หรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลังจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควรการวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบ  แต่ละกระบวนการ หรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธีผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้

ขั้นตอนการปฏิบัติงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินและระบบควบคุมภายใน

            1.  การหาลูกค้า ใช้วิธีไปติดต่อเสนอบริการกับสถาบันการเงินต่าง ๆ โดยไปพบ หน่วยงานที่รับผิดชอบในการสำรวจประเมินราคาหลักประกันของสถาบันการเงินนั้น ๆ  ส่วนลูกค้านิติบุคคล  หรือบุคคลทั่วไป จะติดต่อเข้ามาเอง หรือส่งรายการทรัพย์สินมาให้เสนอค่าบริการ

            2.  การตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น ตรวจสอบความครบถ้วน และความชัดเจนของเอกสารซึ่งจำเป็นต้องใช้ประกอบการรายงานประเมินค่าทรัพย์สินแต่ละประเภท  เช่น

                        - ทรัพย์สินประเภทที่ดิน  จะต้องมีเอกสารสิทธิ์  เช่น  สำเนาโฉนดที่ดิน, น.ส.3 และ น.ส.3ก     เป็นต้น

                        - ทรัพย์สินประเภทสิ่งปลูกสร้าง จะต้องมีแบบแปลน (ถ้ามี), สำเนาทะเบียนบ้าน และใบอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร (ถ้ามี)

                        - ทรัพย์สินประเภทสิทธิการเช่า จะต้องมีสัญญาเช่า และเอกสารอื่น ๆ ประกอบสัญญา เช่น แผนที่สังเขป หรือเอกสารสิทธิที่เช่า   เป็นต้น

                        - นอกจากนี้ ยังมีเอกสารอื่น ๆ ที่จำเป็น  เช่น  ในการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็จะมีสัญญาซื้อขายที่จดทะเบียนถูกต้อง (เป็นหลักฐานแสดงผู้ถือกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง)หรือกรณีที่จะต้องมีวิธีการประเมินจากรายได้ (Income Approach) ก็จะใช้งบการเงินย้อนหลัง 3-5 ปี  เป็นต้น

            3.  การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ และข้อจำกัดทางกฎหมาย ผู้สำรวจและผู้ประเมินราคาจะทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินกับต้นฉบับของสำนักงานที่ดินว่า ถูกต้องตรงกับต้นฉบับในขณะนั้นหรือไม่ นอกจากนี้  ยังได้ตรวจสอบในเรื่องต่าง ๆ ดังต่อไปนี้ คือ

                        - การอายัด

                        - ภาระผูกพันต่าง ๆ

                        - ตรวจสอบโครงการเวนคืน ในขั้นต้นจะตรวจจากแผนที่ท้ายราชกิจจานุเบกษา  ถ้าทรัพย์สินอยู่ในย่านใกล้เคียง ก็จะทำการตรวจสอบโดยละเอียดจากหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง

                        - ตรวจข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ในที่ดินจากข้อกำหนดของผังเมืองรวม

                        - ตรวจสิทธิการใช้ทาง หากปรากฏเป็นทางส่วนบุคคล ก็จะพิจารณาทั้งทางนิตินัย และพฤตินัย เพื่อสรุปว่า ทรัพย์สินที่ทำการประเมินค่ามีสิทธิในการใช้ทางดังกล่าวเพียงใด หากไม่มีสิทธิก็จะเสนอแนวทางการแก้ปัญหาไปพร้อมด้วย

            4.  การสำรวจที่ตั้งและสภาพทรัพย์สิน  บริษัทฯ จะทำการพิสูจน์สถานที่ตั้งของทรัพย์สิน โดยตรวจสอบจากระวางแผนที่ หรือเอกสารสิทธ์ที่ดินแปลงแม่  หรือผังแบ่งแยก (ในกรณีที่เป็นโครงการ) จากสำนักงานที่ดินทุกครั้ง โดยผู้สำรวจและผู้ประเมินราคา

            สำหรับสภาพของทรัพย์สินนั้น บริษัทฯ ได้ทำการสำรวจทั้งสภาพภายในตัวทรัพย์สิน และสภาพแวดล้อมภายนอก สาระสำคัญที่ทำการสำรวจจะมีการจดบันทึกไว้ในกระดาษทำการ (Work Sheet) มีดังต่อไปนี้ คือ

            - สภาพภายในตัวทรัพย์สิน (ที่ดิน) จะทำการสำรวจขอบเขต รูปร่าง  บริเวณที่ได้รับการพัฒนา บริเวณที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา  หรือบริเวณที่ถูกขุดเป็นบ่อ ในแต่ละบริเวณคิดเป็นเนื้อที่ประมาณกี่ส่วนในจำนวนทั้งหมดกี่ส่วน  มีสิ่งปลูกสร้างปลูกอยู่บริเวณใด  จำนวนเท่าไร  และลักษณะการใช้ประโยชน์เป็นอย่างไร ใช้ประโยชน์สูงสุดแล้วหรือไม่ สาธารณูปโภคเข้าถึงภายในแล้วหรือไม่

            กรณีมีสิ่งปลูกสร้าง บริษัทฯ จะทำการสำรวจในรายละเอียดต่าง ๆ เท่ามี่จะสามารถเห็นได้เท่านั้น แต่จะไม่ได้ทำการตรวจสอบความสมบูรณ์แข็งแรงของฐานราก หรือโครงสร้าง ซึ่งไม่สามารถมองเห็นได้

            - สภาพแวดล้อมภายนอก  บริษัทฯ จะทำการสำรวจข้อดี ข้อเสีย ต่าง ๆ ในย่านนั้น ๆ เช่น การคมนาคมสะดวกหรือไม่  ความแออัดเป็นอย่างไร  สภาพทำเลเป็นย่านการค้า อุตสาหกรรม พักอาศัย หรือเกษตรกรรม       มีมลภาวะ หรือสิ่งรบกวนใด ๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าหรือไม่  หรือขัดต่อความเชื่อถือของคนในท้องถิ่น เช่น  บริเวณทางสามแพร่ง  เป็นต้น

            - ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

            5.  การเก็บรวบรวมข้อมูลตลาด พนักงานสำรวจและผู้ประเมินราคาจะทำการค้นหา  รวบรวมข้อมูลตลาดจากแหล่งต่าง ๆ  เช่น  จากการเสนอขาย จากนายหน้า  หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเป็นต้น แล้วนำเสนอต่อกรรมการประเมินราคา

            6.  การวิเคราะห์ข้อมูลตลาด  จากข้อมูลดินที่พนักงานสำรวจนำเสนอ คณะกรรมการประเมินราคาจะทำการวิเคราะห์ปรับแก้  โดยการต่อรองกับผู้เสนอขาย  หรือเปรียบเทียบกับข้อมูลที่บริษัทฯ ได้เก็บรวบรวมไว้     ในคอมพิวเตอร์  ในกรณีที่ข้อมูลไม่สอดคล้อง มีความแตกต่างกันมาก  จะทำการสอบถามจากพนักงานสินเชื่อ หรือผู้จัดการสาขาของธนาคารที่อยู่ในท้องถิ่นที่ใกล้เคียงอีกชั้นหนึ่ง หรือจากแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ

            7. วิธีการที่ใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัทฯ ใช้วิธีการประเมินตามแบบมาตรฐานสากล  ซึ่งเป็นที่ยอมรับกันโดยทั่วไป  คือ

            - วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach)

            - วิธีต้นทุนทดแทน (Cost Approach)

            - วิธีคำนวณจากรายได้ (Income Approach)

            8.  การจัดทำรายงานการประเมินค่าทรัพย์สิน รายงานตามแบบมาตรฐานของบริษัทฯ จะมีสาระสำคัญตามหัวเรื่องต่อไปนี้  คือ

            - วัตถุประสงค์ในการประเมินค่าทรัพย์สิน

            - สรุปรายละเอียดทรัพย์สินโดยสังเขป และมูลค่าทรัพย์สิน

            - หลักการประเมินโดยทั่วไป

            - วิธีที่บริษัทฯ ใช้ประเมินในครั้งนี้

            - รายละเอียดทรัพย์สิน  แนวโน้มความเจริญ และการใช้ประโยชน์สูงสุด

            - การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ และการพิสูจน์สถานที่ตั้ง

            - สภาพเส้นทางคมนาคม

            - ความพร้อมในเรื่องของสาธารณูปโภค

            - ข้อมูลตลาดเปรียบเทียบ

            - คำจำกัดความ (มูลค่าตลาด และมูลค่าบังคับขาย)

            - เงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมิน

            - การประเมิน (แสดงที่มาของข้อมูลตลาด และวิธีการประเมิน)

            - รายละเอียดการประเมินราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง

            - เอกสารแนบ

            9.  การอนุมัติราคาประเมิน เพื่อให้ได้มูลค่าของทรัพย์สินที่มีความเป็นธรรม และป้องกันการทุจริตของพนักงาน  บริษัทฯ ได้จัดโครงสร้างขององค์กรในสายงานประเมินราคา และกำหนดอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบไว้ชัดเจน  ทั้งนี้ เพื่อมิให้งานสำรวจและงานประเมินราคาเบ็ดเสร็จอยู่ที่พนักงานคนใดคนหนึ่ง  หน้าที่ความรับผิดชอบของพนักงานแต่ละระดับมีดังนี้  คือ

            - พนักงานสำรวจ  มีหน้าที่ในการสำรวจคุณสมบัติของทรัพย์สิน  สภาพแวดล้อม พิสูจน์สถานที่ตั้ง  รวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องพร้อมทั้งตรวจสอบความถูกต้อง  ค้นหาข้อมูลราคาตลาด ณ วันสำรวจ  และจัดทำรายงานการสำรวจเสนอผู้จัดการฝ่ายประเมินที่ตนสังกัด  ทั้งนี้  พนักงานสำรวจจะไม่มีอำนาจในการประเมินราคาโดยลำพัง

            - การอนุมัติราคาประเมินทำในรูปของคณะกรรมการประเมินราคา (ตามตำแหน่งที่ระบุ ใน ผังโครงสร้างองค์กร)  โดยกรรมการประเมินในแต่ละงานจะต้องไม่น้อยกว่า 2 คน โดยประกอบด้วย ผู้บริหารตั้งแต่ระดับผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการขึ้นไป 1 คน  และผู้จัดการฝ่ายประเมินราคา 1 คน