หลักเกณฑ์และวิธีการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

foto1
foto1
foto1
foto1
foto1
02-589-1441
junjira@noble.co.th

โนเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ แวลูเอชั่น จำกัด

รับประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เครื่องจักร เรือยนต์

หลักเกณฑ์และวิธีการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

            ในการวิเคราะห์มูลค่าของทรัพย์สิน บริษัทฯ ได้ถือตามแนวปฏิบัติในทางสากลของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และอยู่ภายใต้ข้อบังคับของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (The Valuers Association of Thailand) โดยมีหลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 2 หลักเกณฑ์ คือ หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าตลาด และ หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด แสดงความหมายโดยสังเขป ดังต่อไปนี้

หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าตลาด

            หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สามารถอ้างอิงข้อมูลธุรกรรมการซื้อขายซึ่งเกิดขึ้นในตลาด ซึ่งจะต้องมีในจำนวนที่เพียงพอที่จะใช้เปรียบเทียบ เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น โดย

            มูลค่าตลาด  (Market Value) หมายถึง มูลค่าเป็นตัวเงิน ซึ่งประมาณว่าเป็นราคาของทรัพย์สินที่สามารถใช้ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ประเมินมูลค่า  ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อและผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายทรัพย์สินในระยะระเวลาพอสมควร  และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบ และปราศจากภาวะกดดัน  ทั้งนี้ ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิครอบครองตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ในทรัพย์สินได้  มูลค่าตลาดโดยทั่วไปจะไม่คำนึงถึงต้นทุน หรือค่าใช้จ่ายในการซื้อหรือค่าธรรมเนียมหรือภาษีใด ๆ 

 

หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด

            หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินบางประเภท ที่มีลักษณะเฉพาะที่มีการซื้อขายน้อย หรือไม่มีการซื้อขายเลย หรือมีข้อมูลตลาดไม่เพียงพอที่จะใช้การเปรียบเทียบเพื่อให้ได้มาซึ่งมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน

            การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่า ดังต่อไปนี้ ถือว่าเป็นการประเมินตามหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด คือ มูลค่าการลงทุน (Investment Value), มูลค่าจากการใช้ประโยชน์ (Value in Use), มูลค่ากิจการ (Going Concern Value), มูลค่าประกันภัย (Insurable Value), มูลค่าทางภาษี (Assessed or Taxable Value), มูลค่าพิเศษ (Special Value), มูลค่าบังคับขาย (Forced Sale Value), มูลค่าซาก (Salvage Value) และมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) เป็นต้น

            สำหรับวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีการใช้เป็นสากลมี 3 วิธีการ ซึ่งในที่นี้จะกล่าวโดยสังเขปเช่นกัน ดังนี้

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน  (Cost  Approach)

          หลักสำคัญ คือ  “มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทนวิธีการก็คือ      การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนใหม่ตามราคา ณ ปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อมตามอายุ   การใช้งาน และบวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดินจึงจะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น  วิธีนี้ส่วนมากใช้สำหรับทรัพย์สินที่อาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ  เช่น  โรงงาน  กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ  แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาด  ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้อาจผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

วิธีการเปรียบเทียบตลาด  (Market Approach)

            วิธีการนี้ เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด  เนื่องจากเป็นการวิเคราะห์มูลค่าจากการซื้อขายในตลาดเป็นสำคัญ กล่าวคือ ถ้าตลาดมีการซื้อขายที่เพียงพอสามารถนำมาเทียบเคียง หรือเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินได้โดยตรง  โดยหลักก็คือ มูลค่าของทรัพย์สินของเรา = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้  แนวทาง คือ การสืบหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่ใกล้เคียงกันที่มีการซื้อขาย หรือที่เรียกว่าข้อมูลตลาดมาพิจารณาว่า มีลักษณะคล้ายหรือแตกต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง โดยต้องมีจำนวนที่เพียงพอ การวิเคราะห์ต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลต่อมูลค่า ในการเปรียบเทียบของของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับข้อมูลตลาดที่จะเปรียบเทียบ  เช่น  ทำเลที่ตั้ง  ผังเมือง  ขนาดแปลงที่ดิน  ขนาดเนื้อที่ใช้สอยอาคาร  คุณภาพอาคาร  เป็นต้น  และจึงทำการวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สินที่จะประเมิน โดยใช้เทคนิคต่างๆ ที่เหมาะสม เช่น  Sale Adjustment-Grid Method. Weighted Quality Score (WQS)  เป็นต้น

วิเคราะห์จากรายได้  (Income Approach)

            วิธีการนี้เป็นการวิเคราะห์มูลค่าจากรายได้ของทรัพย์สิน เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้จากตัวทรัพย์สินเอง (Income Producing Property)  โดยมีหลักคือ มูลค่าวันนี้  =  ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย  ทรัพย์สินมีค่าเพราะสามารถสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า  เป็นต้น)  โดยมีขั้นตอนโดยสังเขป ดังนี้

            1.  ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจาณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมิน

            2.  ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบกับแนวโน้มในตลาดก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง

            3.  จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ   เช่น  ค่าดำเนินการ  ภาษี  ประกัน  จัดการ  ค่าบำรุงรักษา  เป็นต้น   จึงจะได้รายได้สุทธิ

            4.  นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร  V  =  I/R   โดยที่    V คือ มูลค่าทรัพย์สิน

I  คือ รายได้สุทธิ

คือ อัตราผลตอบแทน โดยอัตรา 

ผลตอบแทนในการลงทุนของทรัพย์สินนั้น

 

            โดยการประเมินมูลค่าด้วยวิธีการวิเคราะห์จากรายได้นี้ มีวิธีการย่อย 2 วิธี คือ วิธีคิดจากผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) และวิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow)  โดยการใช้ขึ้นอยู่กับสมมุติฐานของรายได้ในอนาคต ถ้าทรัพย์สินมีการเปลี่ยนแปลงน้อย หรือแทบไม่เปลี่ยนแปลงเลยจะใช้วิธีคิดจากผลตอบแทนทางตรง แต่ถ้าคาดว่าในอนาคตรายได้ของทรัพย์สินมีการเปลี่ยนแปลงขึ้น ๆ ลง ๆ ตามภาวะตลาด จึงจะใช้วิธีการวิเคราะห์กระแสเงินสด

            การใช้วิธีคิดจากผลตอบแทนทางตรง  เนื่องจากเป็นการใช้รายได้สุทธิเพียงปีเดียว ดังนั้น การใช้วิธีการนี้ควรจะเป็นช่วงที่ตลาดอยู่ในภาวะปกติ  หรือตลาดที่ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงาของอุปสงค์ อุปทาน หรือรายได้อย่างนัยสำคัญ เนื่องจากการประเมินวิธีนี้จะถือว่าปีนั้นเป็นตัวแทนของรายได้ทั้งหมดในปีอนาคต  โดยทั่วไปจะเหมาะสมกับทรัพย์สินขนาดเล็กที่สร้างรายได้  เช่น  ห้องชุดอยู่อาศัย  ห้องชุดสำนักงาน  อาคารพาณิชย์  เป็นต้น

            ส่วนวิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด  จะเป็นการประมาณการรายได้จากทรัพย์สินในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สิน และคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยมีหัวใจสำคัญคือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้นจะขึ้นๆ ลงๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ฯลฯ  ดังนั้น ผู้ประเมินจะต้องมีความเข้าใจถึงธรรมชาติของทรัพย์สิน  โดยต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด รวมทั้งมีความรู้ทางด้านการเงินที่เกี่ยวข้องพอสมควร  เช่น  Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), อัตราคิดลด (Discount Rate) และอื่น ๆ 

            นอกจากวิธีการประเมินหลักทั้ง 3 วิธีข้างต้นแล้ว ในปัจจุบันยังมีวิธีการที่อิงหลักการของวิธี ทั้ง  3 ข้างต้นมาปรับใช้เพิ่มเติม  ดังนี้

 

วิธีการตั้งสมมุติฐานในการพัฒนา (Hypothetical  Development  Method)  หรือ วิธีการคิดจากมูลค่าคงเหลือ (Residual  Method)

            วิธีการนี้ เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า หรือโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยพิจารณาถึงศักยภาพที่ดิน หรือโครงการ โดยสมมุติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น โดยสมมุติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดิน หรือมูลค่าโครงการตามที่ได้ก่อสร้างไปแล้ว  เขียนเป็นสูตร คือ 

มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ   =  มูลค่าที่ดิน

  (ต้นทุนที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้) 

วิธีประเมินโดยการสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Computer  Assisted  Mass  Appraisal)

            CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (Multiple Regression Analysis) มาช่วย ทั้งนี้ ใช้มากในการประเมินที่ดินจำนวนมาก ๆ นับร้อยนับพันแปลงในคราวเดียวกัน เช่น เพื่อการเวนคืน การจัดรูปที่ดิน เป็นต้น

การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าของทรัพย์สิน      

ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด หรือวิธีการต้นทุน  แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธี หรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลังจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควรการวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบ  แต่ละกระบวนการ หรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธีผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้

 

ขั้นตอนการปฏิบัติงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินและระบบควบคุมภายใน

            1.  การหาลูกค้า ใช้วิธีไปติดต่อเสนอบริการกับสถาบันการเงินต่าง ๆ โดยไปพบ หน่วยงานที่รับผิดชอบในการสำรวจประเมินราคาหลักประกันของสถาบันการเงินนั้น ๆ  ส่วนลูกค้านิติบุคคล  หรือบุคคลทั่วไป จะติดต่อเข้ามาเอง หรือส่งรายการทรัพย์สินมาให้เสนอค่าบริการ

            2.  การตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น ตรวจสอบความครบถ้วน และความชัดเจนของเอกสารซึ่งจำเป็นต้องใช้ประกอบการรายงานประเมินค่าทรัพย์สินแต่ละประเภท  เช่น

                        - ทรัพย์สินประเภทที่ดิน  จะต้องมีเอกสารสิทธิ์  เช่น  สำเนาโฉนดที่ดิน, น.ส.3 และ น.ส.3ก     เป็นต้น

                        - ทรัพย์สินประเภทสิ่งปลูกสร้าง จะต้องมีแบบแปลน (ถ้ามี), สำเนาทะเบียนบ้าน และใบอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร (ถ้ามี)

                        - ทรัพย์สินประเภทสิทธิการเช่า จะต้องมีสัญญาเช่า และเอกสารอื่น ๆ ประกอบสัญญา เช่น แผนที่สังเขป หรือเอกสารสิทธิที่เช่า   เป็นต้น

                        - นอกจากนี้ ยังมีเอกสารอื่น ๆ ที่จำเป็น  เช่น  ในการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็จะมีสัญญาซื้อขายที่จดทะเบียนถูกต้อง (เป็นหลักฐานแสดงผู้ถือกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง)หรือกรณีที่จะต้องมีวิธีการประเมินจากรายได้ (Income Approach) ก็จะใช้งบการเงินย้อนหลัง 3-5 ปี  เป็นต้น

            3.  การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ และข้อจำกัดทางกฎหมาย ผู้สำรวจและผู้ประเมินราคาจะทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินกับต้นฉบับของสำนักงานที่ดินว่า ถูกต้องตรงกับต้นฉบับในขณะนั้นหรือไม่ นอกจากนี้  ยังได้ตรวจสอบในเรื่องต่าง ๆ ดังต่อไปนี้ คือ

                        - การอายัด

                        - ภาระผูกพันต่าง ๆ

                        - ตรวจสอบโครงการเวนคืน ในขั้นต้นจะตรวจจากแผนที่ท้ายราชกิจจานุเบกษา  ถ้าทรัพย์สินอยู่ในย่านใกล้เคียง ก็จะทำการตรวจสอบโดยละเอียดจากหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง

                        - ตรวจข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ในที่ดินจากข้อกำหนดของผังเมืองรวม

                        - ตรวจสิทธิการใช้ทาง หากปรากฏเป็นทางส่วนบุคคล ก็จะพิจารณาทั้งทางนิตินัย และพฤตินัย เพื่อสรุปว่า ทรัพย์สินที่ทำการประเมินค่ามีสิทธิในการใช้ทางดังกล่าวเพียงใด หากไม่มีสิทธิก็จะเสนอแนวทางการแก้ปัญหาไปพร้อมด้วย

 

            4.  การสำรวจที่ตั้งและสภาพทรัพย์สิน  บริษัทฯ จะทำการพิสูจน์สถานที่ตั้งของทรัพย์สิน โดยตรวจสอบจากระวางแผนที่ หรือเอกสารสิทธ์ที่ดินแปลงแม่  หรือผังแบ่งแยก (ในกรณีที่เป็นโครงการ) จากสำนักงานที่ดินทุกครั้ง โดยผู้สำรวจและผู้ประเมินราคา

            สำหรับสภาพของทรัพย์สินนั้น บริษัทฯ ได้ทำการสำรวจทั้งสภาพภายในตัวทรัพย์สิน และสภาพแวดล้อมภายนอก สาระสำคัญที่ทำการสำรวจจะมีการจดบันทึกไว้ในกระดาษทำการ (Work Sheet) มีดังต่อไปนี้ คือ

            - สภาพภายในตัวทรัพย์สิน (ที่ดิน) จะทำการสำรวจขอบเขต รูปร่าง  บริเวณที่ได้รับการพัฒนา บริเวณที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา  หรือบริเวณที่ถูกขุดเป็นบ่อ ในแต่ละบริเวณคิดเป็นเนื้อที่ประมาณกี่ส่วนในจำนวนทั้งหมดกี่ส่วน  มีสิ่งปลูกสร้างปลูกอยู่บริเวณใด  จำนวนเท่าไร  และลักษณะการใช้ประโยชน์เป็นอย่างไร ใช้ประโยชน์สูงสุดแล้วหรือไม่ สาธารณูปโภคเข้าถึงภายในแล้วหรือไม่

            กรณีมีสิ่งปลูกสร้าง บริษัทฯ จะทำการสำรวจในรายละเอียดต่าง ๆ เท่ามี่จะสามารถเห็นได้เท่านั้น แต่จะไม่ได้ทำการตรวจสอบความสมบูรณ์แข็งแรงของฐานราก หรือโครงสร้าง ซึ่งไม่สามารถมองเห็นได้

            - สภาพแวดล้อมภายนอก  บริษัทฯ จะทำการสำรวจข้อดี ข้อเสีย ต่าง ๆ ในย่านนั้น ๆ เช่น การคมนาคมสะดวกหรือไม่  ความแออัดเป็นอย่างไร  สภาพทำเลเป็นย่านการค้า อุตสาหกรรม พักอาศัย หรือเกษตรกรรม       มีมลภาวะ หรือสิ่งรบกวนใด ๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าหรือไม่  หรือขัดต่อความเชื่อถือของคนในท้องถิ่น เช่น  บริเวณทางสามแพร่ง  เป็นต้น

            - ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

            5.  การเก็บรวบรวมข้อมูลตลาด พนักงานสำรวจและผู้ประเมินราคาจะทำการค้นหา  รวบรวมข้อมูลตลาดจากแหล่งต่าง ๆ  เช่น  จากการเสนอขาย จากนายหน้า  หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเป็นต้น แล้วนำเสนอต่อกรรมการประเมินราคา

            6.  การวิเคราะห์ข้อมูลตลาด  จากข้อมูลดินที่พนักงานสำรวจนำเสนอ คณะกรรมการประเมินราคาจะทำการวิเคราะห์ปรับแก้  โดยการต่อรองกับผู้เสนอขาย  หรือเปรียบเทียบกับข้อมูลที่บริษัทฯ ได้เก็บรวบรวมไว้     ในคอมพิวเตอร์  ในกรณีที่ข้อมูลไม่สอดคล้อง มีความแตกต่างกันมาก  จะทำการสอบถามจากพนักงานสินเชื่อ หรือผู้จัดการสาขาของธนาคารที่อยู่ในท้องถิ่นที่ใกล้เคียงอีกชั้นหนึ่ง หรือจากแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ

 

            7. วิธีการที่ใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัทฯ ใช้วิธีการประเมินตามแบบมาตรฐานสากล  ซึ่งเป็นที่ยอมรับกันโดยทั่วไป  คือ

            - วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach)

            - วิธีต้นทุนทดแทน (Cost Approach)

            - วิธีคำนวณจากรายได้ (Income Approach)

            8.  การจัดทำรายงานการประเมินค่าทรัพย์สิน รายงานตามแบบมาตรฐานของบริษัทฯ จะมีสาระสำคัญตามหัวเรื่องต่อไปนี้  คือ

            - วัตถุประสงค์ในการประเมินค่าทรัพย์สิน

            - สรุปรายละเอียดทรัพย์สินโดยสังเขป และมูลค่าทรัพย์สิน

            - หลักการประเมินโดยทั่วไป

            - วิธีที่บริษัทฯ ใช้ประเมินในครั้งนี้

            - รายละเอียดทรัพย์สิน  แนวโน้มความเจริญ และการใช้ประโยชน์สูงสุด

            - การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ และการพิสูจน์สถานที่ตั้ง

            - สภาพเส้นทางคมนาคม

            - ความพร้อมในเรื่องของสาธารณูปโภค

            - ข้อมูลตลาดเปรียบเทียบ

            - คำจำกัดความ (มูลค่าตลาด และมูลค่าบังคับขาย)

            - เงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมิน

            - การประเมิน (แสดงที่มาของข้อมูลตลาด และวิธีการประเมิน)

            - รายละเอียดการประเมินราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง

            - เอกสารแนบ

            9.  การอนุมัติราคาประเมิน เพื่อให้ได้มูลค่าของทรัพย์สินที่มีความเป็นธรรม และป้องกันการทุจริตของพนักงาน  บริษัทฯ ได้จัดโครงสร้างขององค์กรในสายงานประเมินราคา และกำหนดอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบไว้ชัดเจน  ทั้งนี้ เพื่อมิให้งานสำรวจและงานประเมินราคาเบ็ดเสร็จอยู่ที่พนักงานคนใดคนหนึ่ง  หน้าที่ความรับผิดชอบของพนักงานแต่ละระดับมีดังนี้  คือ

            - พนักงานสำรวจ  มีหน้าที่ในการสำรวจคุณสมบัติของทรัพย์สิน  สภาพแวดล้อม พิสูจน์สถานที่ตั้ง  รวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องพร้อมทั้งตรวจสอบความถูกต้อง  ค้นหาข้อมูลราคาตลาด ณ วันสำรวจ  และจัดทำรายงานการสำรวจเสนอผู้จัดการฝ่ายประเมินที่ตนสังกัด  ทั้งนี้  พนักงานสำรวจจะไม่มีอำนาจในการประเมินราคาโดยลำพัง

 

            - การอนุมัติราคาประเมินทำในรูปของคณะกรรมการประเมินราคา (ตามตำแหน่งที่ระบุ ใน ผังโครงสร้างองค์กร)  โดยกรรมการประเมินในแต่ละงานจะต้องไม่น้อยกว่า 2 คน โดยประกอบด้วย ผู้บริหารตั้งแต่ระดับผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการขึ้นไป 1 คน  และผู้จัดการฝ่ายประเมินราคา 1 คน

 

หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

    e9.jpg - 21.5 kb

    e4.jpg - 22.72 kb

e5.jpg - 25.6 kb    e6.jpg - 18.64 kb

e7.jpg - 21.77 kb    e8.jpg - 29.34 kb

e3.jpg - 63.78 kb    e10.jpg - 28.79 kb 

e11.jpg - 18.96 kb